Seguridad para edificios y conjuntos en PH: quién entra, qué se ve y quién responde.
Para edificios y conjuntos en propiedad horizontal: control de acceso para residentes, visitas y proveedores, cámaras en áreas comunes y estacionamientos, alarma para cuartos técnicos y monitoreo 24/7 opcional. ADVSYSA suministra e instala; el monitoreo lo opera la central del Grupo ATG.
Lo que un edificio o un conjunto tiene que resolver, en palabras simples
En un PH conviven propietarios, inquilinos, visitas, proveedores y personal, y las decisiones se toman en asamblea. Estos son los puntos que revisamos primero.
Ver lo que un edificio tiene que resolver
Visitas y proveedores sin registro
Quién entra, a qué unidad y a qué hora. Con control de acceso cada entrada queda registrada con fecha y hora, y la administración decide quién puede consultar ese registro.
Llaves y tarjetas de quien ya no vive ahí
Una llave o una tarjeta sigue abriendo mientras nadie la desactive. Con una credencial por persona, la administración desactiva una sola sin cambiar las demás.
Estacionamientos, sótanos y accesos vehiculares
Zonas con poca gente y, a veces, poca luz. Cámaras en rampas y puntos ciegos, y control de acceso vehicular con una credencial por vehículo, para saber qué vehículo entró y a qué hora.
Áreas comunes fuera de horario
Piscina, gimnasio, salón social, azotea o cuarto de basura a deshoras. Horarios por área en las lectoras y cámaras que dejen constancia de quién estuvo.
Incendio en cuartos técnicos y depósitos
Los cuartos eléctricos, de bombas y los depósitos son puntos de riesgo. La detección y alarma de incendio tiene su propio alcance, que se define en la visita; no sustituye lo que pidan los Bomberos ni promete cumplir una norma por sí sola.
Grabaciones sin reglas claras
¿Quién puede ver las cámaras? ¿Cuánto tiempo se guardan las imágenes? ¿Qué pasa si un vecino pide una grabación? Conviene dejarlo escrito antes de instalar, con el reglamento de tu PH, y configurar el sistema para que lo respete.
De la primera conversación con el administrador a la asamblea
En un PH cada quien tiene su papel: la asamblea aprueba el presupuesto y los gastos extraordinarios, la junta evalúa cotizaciones y contratos, y el administrador ejecuta. Preparamos la propuesta para que cada uno tenga lo que necesita.
Ver quién decide y cómo evaluamos
Asamblea de Propietarios
Es el máximo organismo del PH y vela por la seguridad y la buena administración de los bienes comunes (art. 58). Aprueba o rechaza el presupuesto anual (art. 94) y vota las cuotas extraordinarias y las mejoras con los porcentajes de los arts. 35 y 36.
Junta Directiva
Cumple y hace cumplir lo que decide la asamblea sobre la administración, el mantenimiento, la operación y la seguridad de los bienes comunes (art. 80). Evalúa las cotizaciones del administrador y aprueba o rechaza sus contratos (art. 80, numerales 12 y 13).
Administrador
Ejecuta lo aprobado con el presupuesto de la asamblea, acuerda los contratos ordinarios que la junta aprueba o rechaza y elabora el proyecto de presupuesto que la junta lleva a la asamblea (art. 93, numerales 2, 6, 7 y 15).
Primera conversación
Nos cuentas cuántas torres, unidades y accesos tiene el PH, qué pasa hoy y qué se ha hablado ya en la junta. Con eso sabemos con quién coordinar y qué presentar.
Visita al edificio
Recorremos con el administrador los accesos peatonales y vehiculares, el lobby, los estacionamientos, los cuartos técnicos y las áreas comunes. Anotamos puntos ciegos, puertas, canalizaciones y la red que hay.
Propuesta por partidas
Equipo e instalación, monitoreo mensual (si lo quieres) y mantenimiento, cada uno por separado, para que la junta los compare y los lleve a la asamblea. Si la junta lo pide, preparamos un resumen de una página para presentarlo.
Aprobación y entrega
Con la aprobación, coordinamos las fechas con el administrador para instalar sin dejar el edificio sin acceso, probamos cada punto y entregamos la documentación de pruebas. Si la propuesta lo incluye, explicamos el sistema al personal de administración y de la garita.
Control de acceso + cámaras + alarma, y monitoreo si lo quieres
Cada parte tiene un responsable claro. ADVSYSA suministra e instala; el monitoreo, si lo contratas, lo opera la central del Grupo ATG; cada equipo trae la garantía de su fabricante.
Control de acceso
Ver detalles de Control de acceso
Lectoras en el lobby, las torres y los estacionamientos, con una credencial por persona o por vehículo que la administración activa y desactiva, horarios por área y registro de entradas y salidas.
Ver control de acceso →Cámaras (CCTV)
Ver detalles de Cámaras (CCTV)
En entradas, lobby, estacionamientos, rampas y áreas comunes, con grabación. Quién las ve y por cuánto tiempo se guardan las imágenes se define con la junta y el reglamento del PH.
Ver videovigilancia →Alarma contra intrusos
Ver detalles de Alarma contra intrusos
Para cuartos técnicos, la oficina de administración, depósitos y áreas comunes que se cierran de noche, con aviso a las personas que el PH designe.
Ver alarmas con monitoreo →Monitoreo 24/7 (opcional)
Ver detalles de Monitoreo 24/7 (opcional)
La central del Grupo ATG recibe la señal, la verifica y contacta a quien la junta definió, en el orden que acuerden. No despacha a la Policía ni a los Bomberos por su cuenta y no promete un tiempo de llegada.
Proceso sujeto a validación de la operación de la central.
Así responde nuestra central →Detección de incendio
Ver detalles de Detección de incendio
Detección y alarma con alcance propio y separado, que se define en la visita: por ejemplo cuartos eléctricos, de bombas o depósitos. No sustituye el sistema de incendio del edificio ni promete cumplir una norma por sí sola.
Ver detección y alarma de incendio →Cableado estructurado
Ver detalles de Cableado estructurado
Canalización y red para cámaras, lectoras y paneles, separada de la red de la administración si hace falta.
Ver cableado estructurado →Qué cubre, qué necesitamos del PH y qué no cubre
Mejor saberlo antes de la asamblea que después de la instalación.
Ver qué cubre, qué necesitamos y qué no cubre
Lo que cubre
- Diseño con la ubicación de cada equipo en planos.
- Suministro e instalación de lectoras, cámaras, alarma y cableado, según las partidas que contrates.
- Programación de credenciales, usuarios y horarios con los datos que entregue la administración.
- Pruebas de cada punto con el administrador y entrega de la documentación de pruebas.
- Explicación al personal de administración y de la garita, si va como partida de la propuesta.
- La garantía de cada fabricante, con las condiciones que fije el fabricante.
Lo que necesitamos del PH
- Un responsable (el administrador o un miembro de la junta) que dé acceso al edificio y coordine las visitas.
- El reglamento de copropiedad y los planos, si existen; si no, un recorrido.
- La decisión de la junta y de la asamblea sobre el gasto, con los porcentajes que fija la ley (arts. 35 y 36).
- La lista de unidades, residentes y vehículos que se cargarán en el sistema, entregada por la administración.
- Alimentación eléctrica y respaldo, y red de datos en los puntos indicados.
- Reglas escritas de quién ve las cámaras y los registros, y por cuánto tiempo.
Lo que no cubre
- Guardias, porteros y personal de garita.
- Obra civil, portones, talanqueras y su motorización, salvo que la propuesta los incluya por escrito.
- Iluminación de estacionamientos, accesos y áreas comunes.
- Seguros.
- Respuesta de la Policía o de los Bomberos, ni tiempos de llegada: la central contacta a quien el PH defina.
- Decidir quién puede entrar, quién ve las imágenes o cómo se trata a un propietario moroso: lo resuelven la asamblea y la junta con la ley y el reglamento.
Cada partida y sus límites quedan por escrito en la propuesta; lo que no esté ahí, no está incluido.
Lo que dice la Ley 284 de 2022 y toca a un proyecto de seguridad
Resumen de lo que toca a nuestro trabajo, con el número del artículo para que lo compruebes en el texto oficial.
Ver lo que dice la Ley 284 de 2022
Ley 284 de 14 de febrero de 2022, Régimen de Propiedad Horizontal
«Sobre el Régimen de Propiedad Horizontal y que subroga la Ley 31 de 2010», Gaceta Oficial Digital 29476-C. Los artículos citados son de esa ley; verifica en la Gaceta Oficial si se ha modificado después. Texto en Legispan, Asamblea Nacional (PDF) ↗
- Quién decide. La Asamblea de Propietarios es el máximo organismo del régimen y vela, entre otras cosas, por la seguridad y la buena administración de los bienes comunes (art. 58). La administración, el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes le corresponden y se ejecutan de manera coordinada por la junta directiva y el administrador (art. 60).
- Cómo se aprueba el gasto. Una cuota extraordinaria necesita, en primera convocatoria, el voto favorable de al menos el 51 % de las unidades que estén al día en sus cuotas; en segunda convocatoria basta, como mínimo, el 30 % de las unidades al día (art. 35). Las mejoras adicionales a las que el PH ya tenía al incorporarse al régimen también requieren el voto favorable del 51 % de las unidades al día (art. 36). Si tienes dudas sobre cuál de los dos casos corresponde a tu proyecto, consúltalo con el abogado del PH.
- Junta y administrador. La junta evalúa las cotizaciones que presenta el administrador (art. 80, numeral 12) y aprueba o rechaza los contratos que este pretenda celebrar (numeral 13). El administrador elabora el proyecto de presupuesto que la junta presenta en la asamblea ordinaria anual (art. 93, numeral 15), y ese proyecto se envía a cada propietario con no menos de quince días calendario de antelación; si no se cumple, la reunión no se lleva a cabo (art. 95).
- Acceso de un propietario moroso. Ante la mora en las cuotas, la ley permite restringir el uso de entrada por control remoto o facilidades tecnológicas al propietario moroso y a sus dependientes, pero se debe permitir el acceso del propietario por la entrada de visitantes (art. 28, numeral 5). También permite restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores no esenciales o urgentes, y obliga a permitir el paso de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades y proveedores de medicamentos o de alimentación cuando se trate de personas en estado de vulnerabilidad (numeral 6). Es una facultad: si tu PH decide usarla, el sistema se configura para eso.
- Datos de quienes ocupan las unidades. Los propietarios deben entregar a la junta directiva o al administrador, por razones de seguridad, copia de la cédula o del pasaporte de quien ocupe su unidad en arrendamiento o a cualquier título, y esa información se maneja bajo el principio de confidencialidad que establece la ley (art. 56, numeral 13).
- Imágenes de las cámaras. Entre los derechos del propietario está recibir trato confidencial en los asuntos de su vida privada o intimidad, y «la administración deberá asegurar que el manejo de las herramientas tecnológicas de seguridad, las imágenes e información obtenidas a través de estos medios, deban ser entregadas solo por requerimiento de las autoridades competentes o del propietario afectado, por actos de dolo, culpa o negligencia cometidos en contra de la ley y/o el Reglamento de Copropiedad o uso del bien inmueble» (art. 57, numeral 10). Te ayudamos a configurar quién puede ver y exportar las grabaciones.
Ley 81 de 2019, protección de datos personales
Gaceta Oficial 28743-A. La ley define dato personal como «cualquier información concerniente a personas naturales, que las identifica o las hace identificables» (artículo 4, numeral 9). Una grabación en la que se reconoce a una persona, o un registro de entradas con su nombre, puede encajar en esa definición; por eso conviene dejar definido quién ve las grabaciones y los registros, por cuánto tiempo se guardan y cómo se entregan a una autoridad. Te ayudamos a configurarlo en el sistema. Texto en Legispan (PDF) ↗ · Cómo tratamos los datos en este sitio
Esto es una guía, no asesoría legal. Resume solo lo que toca a nuestro trabajo, no la ley completa, y el reglamento de copropiedad de tu PH puede añadir reglas propias. Te ayudamos a preparar la parte técnica y la propuesta para que la junta la lleve a la asamblea; las decisiones y su validez legal son del PH.
Lo que nos preguntan antes de cotizar
¿Quién tiene que aprobar la instalación?
Depende de cómo se clasifique el gasto en tu PH y de tu reglamento de copropiedad. La ley fija cómo vota la asamblea las cuotas extraordinarias y las mejoras (arts. 35 y 36), y la junta evalúa las cotizaciones y los contratos (art. 80). Nosotros preparamos la propuesta por partidas para que la junta la lleve a la asamblea.
¿Se puede instalar por etapas?
Se puede cuando el diseño lo permite: por ejemplo, primero los accesos y después las cámaras. Cada etapa queda como una partida aparte en la propuesta, y lo confirmamos en la visita.
¿Qué pasa con las credenciales de quien se muda o deja de trabajar en el edificio?
La administración desactiva esa credencial sin tocar las demás. Quién puede hacerlo se define con la junta, y te ayudamos a dejarlo configurado.
Ver más preguntas
¿Se puede restringir el acceso a un propietario moroso?
La Ley 284 permite restringir el uso de entrada por control remoto o facilidades tecnológicas al propietario moroso y a sus dependientes, con límites (art. 28, numerales 5 y 6, resumidos arriba). Es una facultad: el sistema se configura para lo que el PH decida aplicar, y el procedimiento lo define el PH.
¿Quién puede ver las cámaras y por cuánto tiempo se guardan las imágenes?
Lo define el PH con su reglamento y la ley (por ejemplo, el art. 57, numeral 10, sobre la entrega de imágenes). Te ayudamos a configurar los usuarios y sus permisos. Cuánto tiempo se guardan las imágenes depende del equipo, del número de cámaras y del espacio de almacenamiento, y lo calculamos en la propuesta.
¿Qué pasa si se va la luz o se cae el internet?
Los controladores y los paneles de alarma trabajan con baterías de respaldo; cuánto duran depende del equipo y se calcula por punto en la propuesta. Qué hace cada puerta cuando falta la energía (quedar abierta o cerrada) se define en el diseño con el administrador, porque afecta cómo sale la gente del edificio.
¿Hace falta monitoreo 24/7?
No hace falta para tener el sistema: es opcional. Con monitoreo, la central del Grupo ATG recibe la señal y contacta a quien la junta defina, en el orden que acuerden; sin monitoreo, las alertas las atiende quien el PH designe. La central no despacha a la Policía ni a los Bomberos por su cuenta ni promete un tiempo de llegada, y su proceso está sujeto a validación de su operación.
¿Cuánto cuesta?
Depende del número de accesos, torres y cámaras y de si incluye monitoreo. La propuesta va por partidas (equipo e instalación, cuota mensual de monitoreo si lo contratas y mantenimiento), con lo que incluye y lo que no. Pregúntanos por una propuesta para tu PH.
Cuéntanos de tu edificio
Con cuántas unidades tiene el PH y qué preocupa hoy alcanza para empezar. Un asesor te contacta por el medio que nos dejes y acordamos la visita con el administrador.